2020年临近尾声，不少人又开始在发愁，2021年到底是该留钱还是买房。在政策调控下，房价基本上会趋于稳定，但一定会有泡沫存在。想投资房地产的人，尤其是在输入型人口的城市，留房未尝不可。而我今天要给大家谈谈一个一直以来口碑都两极分化的房产投资—商铺投资的技巧。
投资商铺究竟有没有“钱途”？答案是肯定的。虽然年初发生的一系列事情让商业地产更加被动，回暖周期也比较长，但是在房产调控力度收紧的时候，投资商铺绝对是明智之举，原因也很简单—投资商铺的回报率，比投资住宅要高得多。
一般来说，住宅租金的回报率在1.5%-2%；而与住宅相比，投资商铺租金的回报率在5%-10%，是投资住宅的5倍左右。
我认识一位杭州的张小姐，原本是一家国企的员工，为了要二孩，选择辞职成为了一名全职太太。所幸她在上班时就投资了城西紫兰公寓和山水人家的商铺，现在每年“睡后收入”高达50万，比以前上班的时候工资还要高。
但张小姐这样的例子并不多见，因为想要当一个“坐享其成”的包租婆，是有技术门槛的。因为现在几乎每一个新开盘的小区都配有商铺，而传统的繁华商圈、核心地段更是有不少的空缺。这些商铺鱼龙混杂，足以让你挑的眼花缭乱。
如果你是做房产投资，首先就会去看地段，做商铺投资也是同理。先从地段看起，是房地产业界的金科玉律，并且适用于所有类型的地产投资。
俗话说：“好铺养三代。”这句话或许夸张了点，但不得不说，一个好的商铺能带来的收益是非常可观的。而一个好的商铺，你不仅仅是要看它当下所处的地段，而是要考虑商业变迁、城市规划、商圈转移等等。也就是说，你要投资商铺，你要从政策、城市规划等各个方面思考，目的就在于看清它未来10年的地段。
接下来，我会给大家分析5种商铺，并且分析其所处地段，判断值不值得投资。
老城区商铺
老城区商铺有一定的年限，租金也涨到了一个基本不会回落的高度，也就是说你想捡便宜的机会几乎是没有，入手的价格一定不低。
这种到了成熟期的老城区商铺，虽然风险低，但是回报率也相当低，毕竟渐渐的会有新城区和新商圈的出现，分流了老城区的客流量，考虑通货膨胀的情况下不一定能赚钱，有可能你还会亏损。而且老商圈的规划一般比较落后，可能会面临改造和返修的问题，你买个商铺，没过多久可能就要修一次路、改一次电，非常麻烦。
总而言之，老城区商铺不值得投资。
住宅底商和办公底商
这种商铺是现在最多的，主要就是新楼盘的商铺。
现在社区商铺是非常热门的投资项目，不过社区那么多，你买房子尚且要挑选大半年，更别说是商铺了。
如果是投资社区商铺，我认为要满足容量大、有学区、临主干道和有主力店这4个点，才能保证有旺盛的消费需求、高出租率、商业氛围成熟和稳定客流。社区商铺相比较起其他类型的商铺，有一个特殊的点，就是临大街和临小街是差不多，如果是学区房附近，反而临小街更好。并且，社区商铺如果有条件，一定是社区越大越好，人口密度越大越好，切记切记。
而办公区的底商取决于写字楼人口购买力，如果有大型公司入驻，则比较值得投资。不过这两种底商，如果超过楼盘售价2倍则存在较大风险，就不建议投资。
商业街
商业街的商铺是最容易落入的陷阱。因为光看人气，商业街的人气都不算很低。但实际上，商业街的业态分布同质化相当严重，如果你不能拿到头铺，其实后面的店铺都没有什么投资的必要了。
不过商铺投资比较讲究“群羊效应”，也就是看是否有主力店。如果说商业街有一个有成熟商业经验的主力店，那可以考虑在周边购置一个商铺。当然，如果是那种打着复古、旅游、特色商业街性质的商铺最好就别入手，因为主力也不会里面入驻。这种商业街在顾客群体中的口碑很差，所以就算你自用，也没什么升值空间。除非在价格足够低的时候买入，否则商业街的商铺是不值得投资的。
专业市场
专业市场通常背靠一个产业，如果你对这个产业有信心，那就可以毫无顾忌地入手。因为专业商铺一般是抱团发展，业态互补性很强，很容易集聚人气。而且，专业市场一般都有专业的运营管理公司做统一规划和管理，配套设施都比较齐全，不容易出现纠纷。
有经验的投资客，不会放过极具升值空间的专业市场商铺。但它也有一个问题，那就是很容易出现“天价”。投资者很容易被高价套牢，透支未来五年的价值。此外，还要注意专业市场商铺的土地性质很可能会存在风险。
总的来说，如果专业市场背后的运营团队在业界口碑不错，你自身也对产业有信心，尤其有内部资料做保证的话，还是很值得投资的。
带租约商铺
所谓带租约商铺，就是你购买的商铺正在出租，租户每个月都会给你租金的商铺。
听起来还是很诱人的，但实际上，这种租约很多合同是假的，租户也是短租。如果在租约和租户都有保障的情况下，那你就要去看市场的定位是否准确、招商是否良好和经营管理是否完善。说白了，就是要把所有事考虑一遍，除此之外，还要小心被骗。
所以，这种带租约商铺，除非是你对租金回报和升值前景都非常看好，否则不建议投资。
以上都是投资商铺的干货，如果对你有帮助，请关注我，后续会带你了解更多的投资技巧！
