作者 | 罗乾波
出品 | 睿诚研究院
2月16日晚间，中国奥园正式宣布，具有国资背景的南粤桥基金2.56亿港元（约合人民币2.24亿元）接盘奥园健康29.9％股权，接盘方同时获得控股权，成为第一大股东。
这是一笔典型的亏本买卖，完成出售后，中国奥园预计将因为此项交易，录得亏损4476.6万元。
此外，2月3日，山东国资——山东能源集团以，5.84亿元接手其珠海翠微旧改60％股权，中国奥园预计出售事项所得的款项净额约5.84亿元，预计公司出售项目亏损约3.12亿元。
简析：
据睿诚研究院观察，近日，很多媒体爆料，说奥园健康的成交还有“自己人”在里面推动，可见奥园健康早已变为“大龄剩女”，“彩礼”缩水严重，在债务重压下，中国奥园已经开启了与“死神”赛跑的节奏。
珠海翠微旧改项目，本想引战山东国资来参与中国奥园的股权，而“染红自己”，可国资左思右想之后，觉得风险很大而选择了以项目为收购的方式，让奥园郭梓文在多次陪酒吐血后，又吐掉了黄胆水而受了严重的内伤。
于今，债务、复牌等压力仍然巨大，中国奥园的有效措施几无可剩，能卖的资产已基本处置，剩余的就是一大堆旧改项目。
如果不能化债成功或如期复牌，中国奥园必将成为国内房地产上的历史故事。
当前，众多业内朋友关注的一大重点问题是，中国奥园还能救活自己吗？
对此问题，在睿诚研究院看来，中国奥园的“腐朽之气”依然严峻，不一定能够借血复活。
睿诚研究院独家分析认为，中国奥园有三个严重问题需要尽快有效解决，否则，其大厦倾覆将成为郭梓文的泪水。
其一，巨大债务，并未得到妥善解决
2022年12月30日，中国奥园公告称，于本公告日期，集团亦与若干境内金融机构订立安排延长本金逾270亿元现有境内融资安排的期限，另有其他境内融资安排展期工作已进入与境内债权人的协商阶段；目前集团尚未与任何有关投资者订立任何具有法律约束力的协议。
其中，提到，中国奥园正与集团的主要境外债权人建议就集团重大境外债务暂缓偿还债务安排(“建议暂缓偿还债务安排”)的条款进行讨论。
另外，因为，奥园未发布近年财报，也未披露具体债务情况，而从上述公告来看，境内及境外债务的数量还比较高，与相关债权人的沟通并没有达成最后结果，债务成功重组及其落地还需要时间，非短时间内可以完成，故而，奥园的化债任务极其艰巨。
债务问题如得不到有效破局，想喘一口气或上岸，基本不可能。
其二，旧改政策和市场给力不足，未来变现的空间有限
据睿诚研究院观察，中国奥园在优质资产基本买完的当下，基本只剩下旧改这块货值近8000亿的“底裤”了，但大多处于熟化期间，尚看不到什么希望，要再进行转让就很困难，也就是说，未来借助旧改项目输血的可能性已非常小了。
据2021年半年报的财报披露，截至2021年6月30日，中国奥园拥有逾70个不同阶段的城市更新项目，预计额外提供可售资源约7543亿元，其中大湾区可售资源约7487亿元，占比99%。
而且，旧改政策及市场层面，在国内在重点提振地产销售端为首要任何的时候，国内的城市更新政策等，不会有什么大的变化，也将导致奥园等手上的项目，在找接盘侠方面缺乏有效支撑，即奥园未来在旧改方面的造血几无可能或是杯水车薪。
再者，在债务及众多负面状况下，退一步讲，即使9月份前市场有所好转，奥园的业绩也不会好到哪里去，因为市场端对暴雷房企已经失去信心。
即使奥园健康如期复牌，对中国奥园业绩的回升作用不大，目前总市值10多亿元港币的物业平台，带给中国奥园的想象空间十分有限，很难策动市场的购买力。
客户担心的是，奥园的房子能否交房？如果破产怎么办？等
因而，直接会导致客户观望，业绩必受严重影响。
化债、复牌和业绩，三环紧密相关，每一个方面都困难重重，尤其是三者叠加之下，中国奥园只会失血更多更快，销售指望不上、旧改等资产变现已遇瓶颈、境内外债务重组尚未落地，而时间在一天天快速过去，抢跑的支撑要素越来越少，中国奥园2023年起死回生的可能性极其有限。
睿诚研究院认为，今年，中国奥园通过各方资源先保证母体在港交所复牌，可能将更有现实意义，也将变化中国奥园的唯一目标。
覆巢之下，岂有完卵。
母体崩盘，物业残留股权与旧改等，必将分崩离析，树倒猢狲散。
近日，中国奥园(03883.HK)此前披露的2022年年报显示，2022年1-12月，中国奥园未经审核物业合同销售金额累计约为202.2亿元，2021年同期为1210.3亿元，同比下降83.29%。
1月份，中国奥园的销售额仅为19.2亿元，相对于2021年1月份的销售额101亿元来说，大幅下降80.99%。
如上，销售端造血大动脉，已然严重堵塞，加上外部融资等透析的巨大难度等，我们判断，中国奥园未来起死回生的可能性十不存一。
不然，前期所有的动作，只能变成回光返照下的短时清醒。
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